持ち家と賃貸のメリット、デメリットについて考えて纏めてみた

2019年11月3日

はじめに


一度は考えるであろう問題、

「持ち家(戸建て)を買うべきか、賃貸を続けるべきか」

について、考えて纏めてみました。
あくまで個人の意見ですが、何かの一助にでもなればと思います。

賃貸のメリット


  • 都心部の好立地物件を買うより安く借りられる
  • 都心部不動産は価値が高騰しているが賃貸相場はあまり上昇していない
  • 引っ越しが気軽に可能

賃貸は、一般に都心部において有利であるとされます。都心部の高立地の物件は、購入するより賃貸の方が格段と安上がりです。都心のアクセスの良い高立地の物件を割安で借りられるので、賃料は「場所に対する対価」として考えれば妥当かと思われます。
また、都心部の投資用などのマンションを含め、価格が高騰していますが、賃貸の家賃相場はあまり変動していません。家賃は簡単には変えられませんものね。これは、家賃が景気に影響されづらいという観点でメリットだと思います。
最後に、引っ越しが気軽に可能である、という事です。お隣がうるさい、トラブル・メーカーの存在などから引っ越しを考えた際賃貸は移動が可能です。また、核家族化が進んでいるなどの背景から家族の人数に合わせて適切な部屋数の物件に住める事もメリットであると思います。

こちらは中古マンションのエリア別価格変動率を示したグラフです。
都心部の変動率が高いことがわかります。

(出典:http://www.nomu.com/mansion/report/20150515.html

賃貸のデメリット


  • 設備がショボい(安い物件)
    →分譲マンションを借りれば回避可能?
  • 高齢化が進むなどすると借りづらくなる

賃貸で過ごすデメリットですが、まず賃貸は設備面がしょぼい事が多いです。
築年数云々の話もありますが、これは単純に不動産投資を行っている大家サイドから考えれば投資コストを下げたい、修繕などの費用を安く抑えたいという思惑から自明だと思います。さらに、設備に不満があっても賃貸では借り主の判断で設備をカスタマイズできない事もデメリットかと思います。
ただし、この設備面の問題は都心部の分譲マンションなどを借りることでだいたいの不満はなくなるので無いでしょうか。都心部の分譲マンションは賃貸アパートなどに比べ値は張りますが、設備面では勝ります。
次に、賃貸で生涯過ごす場合、高齢になって賃貸を借りようとする場合、審査が通りにくくなる事が懸念されます。これは金銭的な信用評価の問題もありますが、その物件で入居者が死亡するなどして悪評を立てたくないという大家サイドの考えから生じるデメリットかと思います。
今後高齢化が進むに連れ施設のさらなる普及拡大や高齢者向け賃貸不動産の増加などが考えられますが、最悪の場合この様な可能性も考えておいた方が良いかも知れません。

持ち家(戸建て)のメリット


  • 一生住むだろう車社会エリアで住む場合
  • 地方の分譲マンションは今後暴落が危惧される
  • 賃貸と異なり自分の好みにカスタムできる(自由度!)

持ち家(戸建て)のメリットですが、郊外の車社会の環境で生涯暮らすことが決定している場合においては有利になるかと思われます。これは賃貸の「場所に対する対価」の真逆の発想ですね。
賃貸と異なり設備などを各自でカスタムするのも自由です。
場所にもよりますが、将来的に地価が上昇した場合、建物自体の価値が0に漸近した場合でも土地が資産として残ります。
ただし、地方の分譲マンションは今後の人口減少などで価値の暴落が懸念されますのでその点は注意が必要です。

持ち家(戸建て)のデメリット


  • 修繕費、固定資産税などの固定費
  • 5〜10年で設備の故障が発生
  • 20~30年で大規模修繕の必要性が発生する可能性が高い
  • 老後は車を使えない可能性も考える
  • 多額のローンを自分で返済する必要がある
  • 転職などしづらくなる
  • 不動産投資出来なくなる(融資を受けづらくなる)

持ち家のメリットで、「郊外の車社会の環境で生涯暮らすことが決定している場合はメリットがある」と述べましたが、将来何歳まで車が運転できるのかも考えるとデメリットになります。
近年、高齢者の交通事故が社会問題となり、免許の自主返納などの動きも増えてきました。
車の運転できない高齢になった際、郊外での生活がつづけられるのか、考えてみたほうが良いかも知れません。
ただし、将来的には自動運転が進み、この問題自体がナンセンスになるかも知れませんけどね!
賃貸と違い、持ち家の修繕にかかる費用はすべて自分が負担する事になります。不動産はどんな不動産でも時間の経過につれ修繕が必要になりますので、この点はデメリットとして考えるべきかと思います。
また、建物の資産価値が0になっても所有者は固定資産税などを払い続けなければならず、その場合資産にならず負債となってしまう可能性もあります。
また、投資用不動産と異なり持ち家を購入しそこに自身で住まれる場合、多額のローンを利子を払いながらご自身で返済することになります。不動産投資を考えた場合の融資の上限額がその分下がってしまう、もしくは融資を受けられなくなってしまうなどの機会損失も考えられ、
またサラリーマンの場合、「家を買った途端転勤を命じられ単身赴任で自分の家に住めない」というのはよく聞く話です。会社からすれば、多額のローンを組んだ社員は「簡単に辞めない」と思われるため、この様な理不尽を受ける事になってしまう可能性も否定できません。

まとめると


  • 賃貸は都心部の高立地の物件では安上がりなのでその場所の対価として考える
  • 都心部は賃貸が圧勝
  • 持ち家は経年劣化するので資産として残すという考えはナンセンス
  • アパートよりは分譲マンションの方が設備面で圧勝
  • 地方の郊外は持ち家
  • 立地の良くない分譲マンションは価値の暴落に注意
  • 地方でも人気のある地域は地価が下がりにくい
  • 自分の幸せを最優先に、損得勘定で考えるのは本当に幸せ?

持ち家と賃貸についてそれぞれのメリット、デメリットを考えてみましたが、一長一短で甲乙つけがたいといった結論です。
それぞれのライフスタイルによって重きを置くものが異なると思いますので、「自分が何を重要視するのか」に合わせて持ち家か賃貸かを選択すれば良いのだと思います。
損得勘定だけで考え、自分の幸せから遠ざかってしまっては本末転倒であります。

投資, 生活

Posted by kiyo-tomo